徐州富奧電梯

數月前，荔灣區啟動“百梯萬人”舊樓宇加裝電梯工作。9月8日，廣州住房公積金管理中心發布通知：加裝電梯也可提用公積金。利好消息不斷，樓梯樓再度引發市場關注。究竟買電梯樓還是買樓梯樓好呢？日前，廣州鏈家研究院根據該公司在2017年前八個月促成逾9300宗二手住宅買賣個案，進行了下列不同類型的分析。

　　市場盤源供應仍以電梯樓為主

　　樓梯樓中高層是買家首選

　　由于樓梯樓各層的價格存在非常明顯的差異，低層單位價格明顯較高，而隨著樓層的上升，價格逐步下降，因此各樓層的受歡迎程度亦會有明顯的差異。

　　數據顯示，樓梯樓的6層最受買家歡迎，成交占比為15.4%，為所有樓層中最大，其次為7層，成交占比為14.1%；而低層單位受歡迎程度明顯減弱，1~3層占整體供應的31.2%，而成交占比僅占23.9%，其中1層供應占比為9.5%，成交占比僅為5.0%，2層供應占比為10.2%，成交占比為7.6%

　　電梯房低層交投更活躍

　　據數據，電梯樓（含加裝電梯）成交樓層細分中，由于存在大量樓層不高的電梯物業，尤其中心區大多數電梯樓的總樓層在18層及以下，因此低層單位（1~10層）供應較大，占整體供應量的52.0%，而成交占比超六成，高達64.5%。中層單位（10~20層）成交占比為24.4%，高層單位（21層及以上）占比最少，僅為11.1%。

　　電梯樓方面，所有區域低層單位的占比均超過五成，其中比例最多的是白云區，達76.7%，接近八成，而比例最少的是天河區，為52.6%；中層單位中，成交占比最高的是天河區，達29.3%，主要集中在珠江新城板塊及天河北板塊，成交占比最低的是白云，僅19.4%；而高層單位，占比最多的是天河區，達18.1%，最少的是白云區，僅為3.9%。

　　小年輕不介意樓梯樓高層

　　交易數據顯示，樓梯樓中層單位仍是首選，尤其是20歲以下的客戶，有五成是選擇中層單位，26~35歲青年群體對于樓梯樓高層單位接受度最高，成交占比近四成。但從46~50歲的客戶開始呈現遞減態勢。21~35歲對于低層單位喜愛程度明顯有限，成交占比約為兩成，隨著年齡的逐步增長，客戶對低層單位偏愛明顯提高，成交占比呈現明顯的增長，36~40歲為26.6%，到40歲以上提升至33%左右。

　　交易數據顯示，20歲以下、21~30歲的客戶，最青睞樓梯樓第6層單位，31~35歲的客戶購買第7層的人數最多，36~40歲的客戶，更喜歡第5層單位，而40歲以上的客戶，買第3層及以下的單位最多。

　　置業貼士

　　樓梯樓樓層越低議價空間越大

　　根據廣州鏈家交易數據，不管是樓梯樓還是電梯樓，議價空間的浮動范圍在2.2%~2.8%之間。在樓梯樓方面，由于業主的心態不同，各樓層的掛牌報價有明顯差異，樓層越低報價越高，且報價差距非常大。以廣園云苑新村為例，1~3層平均掛牌報價與7~9層平均掛牌報價每平方米相差近五千元，報價差距較大，因此議價空間亦會呈現樓層越低，議價空間越大的趨勢。從全市均值來看，低層單位平均議價空間為2.81%，中層單位議價空間為2.55%，高層議價空間為2.21%。而電梯樓方面則相對比較平均，均位于2.5%~2.6%之間。

　　越秀樓梯樓議價幅度較大

　　數據顯示，越秀區樓梯樓受樓齡較長的影響，議價空間最高，達3.64%，黃埔樓梯樓議價空間最小，僅為1.89%；而天河電梯樓受業主心態強勢影響，放盤價較高，因此，議價空間略高于其它區域，為2.71%，黃埔的電梯樓，議價空間最小，為2.10%。

　　樓梯樓年租金回報率高過電梯樓

　　最重要的一點是，樓梯樓的年租金毛回報率要比電梯樓更勝一籌，樓梯樓為1.94%，比電梯樓高0.4個百分點。細分到區域，無論樓梯樓還是電梯樓，毛回報率最高的區域是白云區，分別是2.21%、1.86%，而天河、越秀由于樓價相對于其他區域明顯較高，故兩區年租金毛回報率明顯較低，天河區電梯房毛回報率為1.33%，樓梯樓單位毛回報率為1.43%，越秀電梯房毛回報率為1.12%，樓梯房毛回報率為1.56%。

　　不管樓梯房抑或電梯房，亦不論一房抑或二、三房，更不論市區抑或郊區，皆有其相對固定的客戶群體。這批追捧客戶或年輕，或年長，其實都有一個共同的特征，就是“睇餸食飯”。因應自己的資金儲備量及可以接受的區域、地段，作詳細的衡量和對比，最終再下決定入市購買。但隨著年齡及人生閱歷的變化，每一個曾經的“新業主”，皆有可能產生改善居住環境的沖動，從而令其現在居住或持有的物業，成為二手市場上重新流通的供應源，而他們再次購買的對象，或將與目前這一套放盤對象存在較大的差別。但前提還是那一句話：喜歡與否，關鍵還是跟自己的錢袋有關。