徐州富奧電梯

據報道,因底層以影響采光通風為由反對,舊樓加裝電梯困難重重,而且引發嚴重的社區沖突,信訪、訴訟逐年上升,2012年起實施的《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》異議叢生,相關部門正在醞釀修訂,將對日照受影響范圍作出界定,擴大征求意見范圍,引入街道居委全程參與協商程序。

從報道所列舉的案例不難看出,與調漲物業費所導致的小區動蕩相比,因加裝電梯所引發的爭端來得更為持久甚至更加激烈。由于業主之間利益協調困難導致規劃變更 審批左右為難,舊樓加裝電梯這一巨大的市場需求無法實現。那么,舊樓加裝電梯所引發的業主利益糾葛到底應當如何解決呢?

首先,贊同加裝電 梯的理由“高大上”,也確實符合時代進步、民生改善、經濟發展的大方向。從實踐上看,加裝電梯決定本身也較易獲得物權法上三分之二以上絕對多數面積和人數 的通過,從而似乎構成了民意優勢。不過,加裝電梯是對原先沒有電梯的規劃變更,電梯加裝后的新生活憧憬客觀上已經超出了原來的購房期待,這一變化將使得這 部分業主“額外”受益。

所以,提議加裝電梯者有義務就其成本、收益及風險通盤考慮。這就要求加裝方案必須遵守強制性的規劃技術指標,否則就得考慮重建等其他方法。同時,加裝電梯的決定不僅應當包括基本方案、建設組織、成本分攤、使用管理,也應視情況取得相關業主的同意或對其進行補償。

其次,無論是影響采光,還是利益補償爭議,反對加裝電梯的意見似乎也不無道理。根據物權法第七十八條,“業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束 力。”表面上看,只要加裝電梯的決定一經作出,那么全體業主均應受其約束。但是,客觀而言,維持沒有電梯的狀態符合原有規劃且并不損害包括贊成者、反對者 在內的全體業主的規劃信賴權益。但加裝電梯就不同,它不僅多占用了共有土地,改變了原有建筑物結構,還甚至可能涉及到消防等各方面問題,更直接地是它動搖 了原有的建筑秩序和結構進而影響到了各專有部分所有權。

物權法第七十八條規定,“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受 侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”即在區分所有權條件下,業主自治的決定與業主個人合法權益的保護必須取得平衡。加裝電梯的決定應否撤銷需要規劃技 術和法律解釋上的進一步明確。一般而言,若加裝電梯將嚴重影響低專有部分正常使用功能的發揮且也不能協商解決的,加裝決定應當撤銷。若加裝電梯影響輕微 的,那么受影響的業主作為小區生活共同體的一分子,應有相應的容忍和尋求妥協的態度。從長遠來看,立法也可就此設計出強制收購等的公平制度安排。

第三,將舊樓加裝電梯納入業主自治解決才是治本之策。舊樓加裝電梯,業主之間的民事關系協調是基礎,通過規劃許可等行政手段實現公共利 益與社區發展之間的和諧是關鍵。舊樓加裝電梯所涉及的設計、采購、建設、驗收、維護、使用等等一系列問題,如果沒有業主自治的制度支撐,均無法從根本上解 決。

舊樓加裝電梯舉步維艱,表面上看是業主個人利益難以協調,實質原因是業主自治嚴重缺失。因此,全面推動業主自治是解決舊樓加裝電梯難的 根本出路。在此過程中,政府的推動必不可少,但注定無法包辦代替。為此,政府應落實指導與協助業主自治職責,如盡快將全市性的業主決策電子平臺投入使用等 等。短期而言,就加裝電梯出臺相應的操作指引也會有一定的積極效果。